昨今、非居住者または外国法人（以下「非居住者等」といいます。）が日本国内の不動産を保有するケースが増加しています。本稿では、こうした非居住者等から不動産を購入または賃借した場合の税務上の注意点について解説します。

国税庁が非居住者等への支払に関して注意喚起
国税庁は、2025年9月に非居住者等に支払う国内源泉所得に関するリーフレットを公表しています。非居住者等に対して何らかの支払を行う場合には、その対価が源泉徴収の対象となる「国内源泉所得」に該当するかどうかを確認することが重要です。

（参考）非居住者等に対して支払う国内源泉所得に関するリーフレット
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/01.htm

支払者に源泉徴収義務および納税義務が発生
非居住者等に対して国内源泉所得を支払う者は、支払時に所得税および復興特別所得税を源泉徴収する義務があります。非居住者等から不動産を購入した場合や賃借した場合には、その対価が国内源泉所得に該当し、源泉徴収の対象となることがあります。源泉徴収した所得税および復興特別所得税は、支払月の翌月10日までに納付する必要があります。
また、当初は国内の居住者から賃借していた不動産であっても、途中で譲渡等により所有者が非居住者等に変更されているケースもあるため、支払先の属性については定期的な確認が必要です。

非居住者等から不動産を「購入した場合」と「借りた場合」の源泉徴収の概要
1．購入した場合
対価の支払時に、所得税および復興特別所得税を10.21％で源泉徴収します。
ただし、以下のすべての要件を満たす場合には、源泉徴収は不要です。
• 買主が個人であること
• 購入目的が自己または親族の居住用であること
• 売買価格が1億円以下であること

2．借りた場合
賃借料の支払時に、所得税および復興特別所得税を20.42％で源泉徴収します。
ただし、以下の要件を満たす場合には、源泉徴収は不要です。
• 借主が個人であること
• 当該不動産を自己または親族の居住用として使用すること

なお、法人が社宅として賃借する場合や、個人であっても事務所等の事業用として賃借する場合には、源泉徴収義務が発生しますので、特に注意が必要です。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

政府は、令和7年12月26日に「令和8年度税制改正大綱」を閣議決定しました。本コラムでは、大綱の内容のうち、令和8年中に施行開始予定で、特に中小企業や個人事業主に影響が見込まれる主な改正点についてご紹介します。

■ 所得税関係
• 基礎控除および給与所得控除の引き上げ
　基礎控除は104万円、給与所得控除は74万円へ引き上げ（所得制限あり）
• 住宅ローン控除の延長および拡充
　省エネ性能の高い中古住宅の借入限度額や控除期間の拡充、子育て世代への支援強化
• 通勤手当・食事代に係る非課税限度額の拡大

■ 資産税関係
• 教育資金の一括贈与に係る非課税措置の廃止
• 貸付用不動産の評価方法の見直し
　取得または新築から5年以内の貸付用不動産については、原則として購入価額またはそれに近い価額で評価

■ 法人税関係
• 研究開発税制および設備投資促進税制の創設・拡充
• 少額減価償却資産の特例拡大
　中小企業等が30万円未満の資産を一括経費処理できる特例について、上限額を40万円未満に引き上げ（年間限度額の300万円は変更なし）

■ 消費税関係
• インボイス制度における経過措置の見直し
　※詳細は前号コラムをご参照ください。

今回の税制改正大綱では、物価高への対応や強い経済の実現を目的として、減税措置や各種経過措置の見直しなど、幅広い改正が盛り込まれています。前文の内容からは従来の志向から方向性の転換を図ろうとする姿勢がうかがえます。もっとも、衆議院解散総選挙の影響により、3月末までの成立・公布が困難な情勢ともいわれています。今回の選挙では税制改正の内容自体が大きな争点となっているわけではないため、大幅な内容変更の可能性は低いと考えられますが、現時点では不透明な状況である点には留意が必要です。
（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

インボイス制度の導入から約2年が経過し、免税事業者から課税事業者へ転換した方の多くが、納付税額を売上税額の2割に抑える「2割特例」を活用しています。
この2割特例は令和8年分で終了予定とされていましたが、令和8年度税制改正大綱において、新たな緩和措置として「3割特例」の導入および制度の期間延長が盛り込まれました。

（1）「3割特例」の新設
現行の2割特例終了後、個人事業主を対象として、令和9年分および令和10年分の2年間、納付税額を売上税額の3割とする「3割特例」が新設されます。
• 2割特例（～令和8年分）
　例）売上消費税100万円に対し、20万円を納税
• 3割特例（令和9年分～令和10年分）
　例）売上消費税100万円に対し、30万円を納税
本改正は、特例終了後にいきなり本来の税負担へ戻すのではなく、段階的に引き上げることで、小規模事業者の経営に対する急激な影響を抑えることを目的としています。
なお、本特例は個人事業主に限定されているため、法人については従来どおり、令和8年9月30日を含む課税期間をもって特例が終了します。この点については特に注意が必要です。

（2）買い手側への経過措置も「後ろ倒し」
免税事業者からの仕入れについて、一定割合を仕入税額控除できる「経過措置」についても見直しが行われました。当初は、令和8年10月から控除率が80％から50％へ一気に引き下げられる予定でしたが、改正案では、その間に「70％控除」の期間が2年間新設されています。
• 令和8年9月末まで　　　　：80％控除
• 令和8年10月～令和10年9月末：70％控除（新設）
• 令和10年10月～令和12年9月末：50％控除（後ろ倒し）
• 令和12年10月～令和13年9月末：30％控除（後ろ倒し）
これにより、免税事業者と取引を継続する買い手企業にとっても、コスト増加のペースが緩やかになることが見込まれます。

3割特例よりも、業種（小売業・卸売業など）によっては簡易課税制度の方が有利となるケースもあります。今回の特例内容やスケジュール変更を踏まえ、自社にとって最適な課税方式をシミュレーションすることが、これまで以上に重要となります。
当事務所では、今後も制度改正を踏まえながら、皆様が最も有利な選択を行えるよう、継続してサポートしてまいります。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

法務省では、毎年10月に休眠会社等の整理作業を行っています。通知を受けた法人で、現在も事業を廃止していない場合には、例年12月10日までに、管轄の登記所へ「事業を廃止していない旨」の届出を行う必要があります。
期日までに届出がなく、かつ必要な登記申請も行われていない場合には、同年12月11日付で解散したものとみなされ（いわゆる「みなし解散」）、法人税法上は解散の日から2か月以内に解散の申告手続きが必要となりますのでご注意ください。

対象となる法人とみなし解散までの流れ
〇対象法人となる法人
「株式会社」・・・ 最後の登記から12年以上更新されていない法人
「一般社団法人」「一般財団法人」・・・最後の登記から5年以上更新されていない法人

例年10月上旬に官報公告が行われ、管轄の登記所から対象法人に対し、公告が行われた旨の通知が送付されます。公告日から2か月以内に、役員変更等の必要な登記申請または事業を廃止していない旨の届出がなされない場合には、実際に事業を継続していたとしても解散したものとみなされ、職権による解散登記が行われてしまいます。

みなし解散が行われた場合の確定申告
みなし解散となった場合、12月11日が「解散の日」となります。このため、法人は事業年度開始の日から解散の日までを一事業年度（解散事業年度）とし、当該事業年度終了日の翌日から2か月以内に確定申告（解散申告）を行わなければなりません。

解散申告後の税務処理
〇清算を行う場合
　残余財産が確定するまで清算事業年度ごとに清算申告を行う必要があります。

〇事業を継続する場合
みなし解散後3年以内であれば、「継続の登記」を行うことで会社を継続することが可能です。この場合、みなし解散の日の翌日から継続登記の日の前日までを一事業年度として確定申告を行います。なお、みなし解散から継続までの期間が1年を超える場合には、その間に清算事務年度が生じることとなります。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

今年も残すところ2ヶ月を切り、年末調整の時期となりました。例年多くの企業で従業員への案内や必要書類の収集などに追われ、担当者の方々が苦労される時期かと思います。その大きな要因の一つに、毎年の税制改正への対応があります。昨年は「定額減税」が新たに導入されたこともあり、例年以上に混乱を招いた年でした。

本年も、基礎控除の引き上げをはじめとする大きな改正が行われています。以前のコラムでは基礎控除額引き上げの概要を取り上げましたが、今回は新たに創設された「特定親族特別控除」について詳しくご説明いたします。

これまでの制度では、19歳以上23歳未満の子どもは「特定扶養親族」に該当し、年間63万円の控除が適用されていました。ただし、扶養される子どもの所得が48万円（給与収入で103万円）を超えると控除の対象外となるため、いわゆる「103万円の壁」を意識して就業時間を調整するケースが多く、社会的にも課題とされてきました。

今回の改正により、「特定扶養親族」の所得要件が48万円から58万円に引き上げられました。さらに、新設された「特定親族特別控除」により、所得が58万円を超えても85万円以下（給与収入で150万円）までは、これまでと同額の63万円の控除が受けられるようになりました。加えて、所得が85万円を超えた場合でも、123万円（給与収入で188万円）までは段階的に控除額が減額される仕組みが導入されており、配偶者控除・配偶者特別控除のような仕組みの柔軟な制度となっています。

この「特定親族特別控除」を受けるためには、扶養される親族が以下のすべての要件を満たしている必要があります。また、親族同士で相互にこの控除を適用したり、すでに本控除を受けている親族を「特定扶養親族」として重複適用することはできません。
• 居住者と生計を一にする19歳以上23歳未満の親族であること
• 合計所得金額が58万円超123万円以下（給与収入で123万円超188万円以下）であること
• 配偶者、青色事業専従者、または白色事業専従者でないこと

今回の改正は、子どもを扶養する世帯にとって手取り額の増加につながる前向きな内容といえます。ただし、所得要件や控除の計算方法など、制度の運用には複雑な部分も多く見られます。適用漏れや誤りを防ぐためにも、ぜひ税理士などの専門家にご相談ください。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

税務調査とは、納税者が提出した申告内容が正しいかどうかを確認するために行われる調査のことです。経営者や事業主にとって、できれば避けたいものの代表格といえるでしょう。法人・個人事業主を対象とする税務調査には「任意調査」と「強制調査」の2種類があります。このうち、強制調査は巨額な脱税など悪質な不正が疑われる場合に、国税局査察部（いわゆるマルサ）が強制的に行うもので、非常に特殊なケースであるため、ここでは任意調査に焦点を当てます。

任意調査は税務署の管轄で実施され、特定の疑惑がある企業だけでなく、ランダムに選ばれるケースもあります。一般的には事前に電話で調査の連絡があり、日程調整を経て1〜3日程度で行われます。税務調査が行われる頻度には一定の周期があるわけではなく、3〜5年ごとに対象になる場合もあれば、10年以上調査が行われないこともあります。対象選定には、個人・法人の区分、売上や所得の規模、消費税の課税の有無、業種・業態など、さまざまな要素が関係しているといわれています。

調査対象を選定する際には、過去の申告書や決算書などの情報が活用されますが、その際に重要な役割を果たすのがKSKシステム（国税総合管理システム）です。このシステムには個人・法人を問わず税金に関する申告や納税情報が記録され、全国の国税局や税務署で共有されています。申告内容に不自然な数値があれば、KSKシステムが異常値として検出し、調査の優先度を判断する材料となります。

さらに令和5年からは、AIによる申告漏れの分析が本格的に活用され始めました。AIが過去の事例を学習することで申告漏れの可能性が高い属性を特定し、重点的な調査が行われています。その結果、1件当たりの追徴税額は毎年過去最高を更新しており、税務調査の精度と効率は年々向上しています。令和8年9月には、新システム「KSK2」の運用開始も予定されています。現行との大きな違いは、書面からデータへの完全移行、税目の横断的な一元管理、そして調査官が外出先からでもアクセスできる点です。これにより、税務調査はより綿密で深度もますます深まるものと見込まれます。

こうした流れを踏まえると、納税者にとっては、日々のバックオフィス業務の質の向上と、適正な申告書・決算書の作成がますます重要になります。加えて、税務の専門家である税理士と密に連携し、事前にリスクを把握・対策しておくことが、安心して事業を継続するための最善策といえるでしょう。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

令和5年10月1日から開始された消費税のインボイス制度には、制度導入に伴う急激な消費税負担を緩和するために「2割特例」という負担軽減措置が設けられました。実はこの特例は令和8年9月30日をもって終了することをご存じでしょうか。
今回は、2割特例の概要と、その終了後に想定される影響について解説します。

インボイス制度とは
仕入や経費の支払いに際して、インボイス（適格請求書）が発行されていることにより、売上にかかる消費税から仕入にかかる消費税を控除できる制度です。
インボイス制度に登録すると、それまで消費税の免税事業者であった事業者も課税事業者となり、消費税の申告・納付義務が生じます。

2割特例とは
インボイス制度の導入を機に免税事業者から課税事業者となった場合、売上にかかる消費税額の20％のみを納付すればよいという期間限定の特例措置です。この特例が適用できるのは令和8年9月30日までに属する各課税期間に限られます。したがって、令和8年10月1日以降に開始する課税期間については、2割特例を利用することはできません。

2割特例終了後に想定される影響
① 納税額の増加
消費税は「売上にかかる消費税 － 仕入にかかる消費税」で計算されます。そのため、仕入や経費が少ない場合には、2割特例終了後に 納税額が大幅に増加する可能性 があります。
② 取引先との関係への影響
仕入先がインボイスを発行していない場合、その仕入にかかる消費税を控除できず、自社の納税額が増えることになります。結果として、免税事業者との取引を継続するか、見直すかという判断をより強く迫られる可能性があります。

まとめ
このように、2割特例の終了は単なる納税額の増加にとどまらず、日々の経理業務や資金繰りにも影響を及ぼす可能性があります。したがって、早めに状況を把握し、対応を検討しておくことが重要です。
なお、対象期間中であっても一定の要件に該当する場合は2割特例が適用されないことがあります。また、特例終了後に選択する課税方式によっても納税額は大きく異なります。制度は複雑なため、具体的な対応については専門家へご相談されることをお勧めいたします。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

2023年10月1日からインボイス制度が始まり、法人設立時から消費税の課税事業者となるケースが増えてきています。そのような状況下で「設立1期目には課税売上が見込めないが、商品仕入れや設備投資などの支出を行った場合、その支出にかかる消費税は還付を受けられるのか」というご質問をいただくことが多くなっています。

結論から申し上げますと、消費税法基本通達11-2-12において、「課税仕入れ等を行った課税期間において、当該課税仕入れ等に対応する課税資産の譲渡等があったかどうかは問わない」と規定されています。したがって、以下の要件を満たしていれば、売上がない課税期間であっても消費税の還付を受けることが可能です。

① 課税事業者であること
免税事業者は消費税の申告義務がないため、還付を受けることはできません。資本金が1,000万円未満の新設法人の場合は、課税事業者を選択する必要があります。
② 原則課税方式であること
簡易課税制度を選択している場合、原則、消費税の還付は受けられません。
③ 個別対応方式を採用していること
課税仕入れに係る消費税額を「課税売上に対応するもの」「非課税売上に対応するもの」「課税・非課税共通のもの」に合理的に区分する必要があります。
※還付の対象となるのは「課税売上に対応する課税仕入れ」に限られます。

近年、消費税還付申告に対する税務署の調査は非常に厳格化しています。そのため、領収書や契約書などの根拠資料を必ず保管すること、また将来発生が見込まれる課税売上と課税仕入れとの対応関係を明確にしておくことが重要です。

上記の通り、売上が立たない課税期間であっても、要件を満たせば消費税の還付は可能です。ただし、適正な区分経理と証拠資料の整備が不可欠となりますので、実務上は専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

ふるさと納税とは、自治体に寄附を行うことで、実質2,000円の自己負担を除いた全額が所得税および住民税から控除される制度です。寄附のお礼として自治体から返礼品を受け取ることができる点も魅力であり、年々利用者は増加しています。今や、多くの方にとって身近な節税手段のひとつとなっています。

ただし、控除される金額には上限があり、本人の所得や住民税の税額などによって異なります。（具体的には個人住民税所得割額の20％）この上限を超えた寄附については、超過分が控除対象外となるため注意が必要です。上限額の試算には、年収のほか、家族構成や扶養状況などの情報も関わるため計算は煩雑ですが、「さとふる」「ふるさとチョイス」などの主要なふるさと納税ポータルサイトでは、簡単なシミュレーション機能が用意されていますので、これらのツールを活用することをおすすめします。

例えば、年収600万円で配偶者のみを扶養している給与所得者の控除上限額は、おおよそ64,000円です。この場合、30,000円のふるさと納税を行うと、自己負担額の2,000円を差し引いた28,000円が、所得税および住民税から控除されます（限度額の範囲内であれば自己負担額を除き全額控除されます）。

原則として、ふるさと納税の控除を受けるには寄附を行った翌年に確定申告が必要ですが、給与所得のみなどで、確定申告の必要がない方で、かつ、寄附先の自治体数が5団体以内の場合には「ワンストップ特例制度」を利用することにより、確定申告を省略することもできます。

ふるさと納税は、全国すべての自治体に寄附することが可能です。（原則、居住地の場合は返礼品が貰えない点は注意）また、多くの自治体では「教育」「福祉」「まちづくり」「災害復興支援」など、使途メニューが設定されており、寄附者が寄附金の使い道を指定することができます。税金の使途に対して自ら選択し、意思を反映できるという点も、ふるさと納税の大きな魅力のひとつではないでしょうか。

なお、本年10月1日より、すべてのふるさと納税ポータルサイトにおいて「ポイント付与」が完全に廃止されることになりました。その影響により、9月には駆け込み需要による混雑や人気返礼品の在庫切れ・配送遅延が予想されます。そのため、今年は少し早めに余裕を持って寄附の申し込みを行うことをおすすめいたします。

（記事の内容は作成日現在の法令・関係規則等をもとに作成しております。）

昨秋の衆議院選挙以来、話題となっていた「103万円の壁」、すなわち所得税の基礎控除・給与所得控除の見直しについて、令和7年度税制改正法が本年3月31日に可決・成立したことで、最終的な決着がつきました。期待されていた「壁の引き上げ額」が178万円に届くことはありませんでしたが、一定の引き上げが実現しました。

（1）所得制限付きで103万円から160万円に引き上げ
今回の改正では、基礎控除が48万円から95万円に、給与所得控除が55万円から65万円に引き上げられ、いわゆる「103万円の壁」は160万円まで引き上げられることになりました。
ただし、年収が160万円を超えると、基礎控除額は95万円から58万円に減少しますので注意が必要です。限定措置として、令和7年から8年にかけては、合計所得金額に応じて「95万円・88万円・68万円・63万円・58万円」の5段階で基礎控除額が逓減するしくみとなりました。

（2）特定親族特別控除の創設
この制度は、19歳から22歳までの大学生相当の子どもを持つ家庭の負担軽減を目的としたもので、年末の「働き控え問題」への対応として新設されました。
現行の特定扶養控除（年収上限103万円）に加えて活用でき、控除の対象となる年収上限は150万円と大幅に引き上げられています。控除額は最大63万円で、年収が150万円を超えても188万円までの範囲で、63万円から3万円まで段階的に控除を受けることが可能です。

（3）配偶者控除の上限が103万円から123万円に
配偶者を扶養する世帯の税負担を軽減する配偶者控除も見直され、対象となる配偶者の年収上限は103万円から123万円に引き上げられました。
123万円を超えると配偶者特別控除の対象となりますが、年収が160万円までであれば、配偶者控除と同額の38万円の控除が受けられます。さらに、年収が160万円を超えても約201万円までの範囲で、控除額は「38万円・26万円・13万円」と段階的に減少しながらも控除が適用されます。

今回の改正により、いわゆる「103万円の壁」が引き上げられ、学生やパート・アルバイトとして働く配偶者などの働き控え問題の一定の解消が図られました。
とはいえ、所得制限が設けられていることから、手取りの増加効果には限界があります。今後は、所得制限の緩和や社会保険などの他の壁の見直しなど、さらなる改正が期待されます。
（※本記事の内容は、作成日時点における法令および関連規則等に基づいて記載しています。）